El auge del alquiler vacacional en las Islas Baleares del 2018 ha llevado al Parlamento a aprobar una ley que introduce más alquileres vacacionales en un intento de frenar y controlar la extendida oferta ilegal en un intento de limitar las lagunas que existían en la normativa anterior.
En este artículo trataremos de resumir lo que creemos que es la primary novedad de la ley, centrándonos especialmente en los requisitos que se deben cumplir a la hora de alquilar un alquiler vacacional en Baleares tras los cambios introducidos por la Ley 6/2017.
¿ Qué es un alquiler vacacional según la ley del 2018?
La principal novedad es que la ley del 2018 aclarará qué se entiende por “comercialización de alojamientos turísticos”. Mientras que anteriormente declaramos que estudiaríamos la interpretación de los “canales de oferta turística” y estableceríamos una presunción para los alquileres turísticos basada en los canales de comercialización (que no están definidos), ahora nos centramos en los propios alquileres.
Por lo tanto, la comercialización en cuestión es el alquiler vacacional según lo dispuesto por el canal de comercialización inmobiliario, se considera que es alquiler vacacional las siguientes características:
- LAU. En el contexto del conjunto de la vivienda.
- A corto plazo (no más de un mes).
- Sobre las condiciones de uso inmediato.
- y con fines de lucro.
- Así, la presunción contra el alquiler vacacional pone ahora menos énfasis en el canal de comercialización y más en el tipo de alquiler, eliminando de hecho la posibilidad de alquileres de temporada en muchas comunidades de propietarios bajo la apariencia de LAU. Para saber más sobre la normativa former, puedes leer nuestro artículo de 2014 sobre el tema.
Barrage que se demuestre lo contrario, el alquiler vacacional se define como un alquiler por un periodo inferior a un mes, en condiciones de uso inmediato y con penalties no turísticos.
¿ Qué tipos de inmuebles pueden destinarse al alquiler vacacional?
Según la normativa former, sólo podían destinarse al alquiler vacacional las casas unifamiliares o adosadas (casas de pueblo) y las casas análogas (casas adosadas subdivididas horizontalmente), por lo que no se incluían los pisos.
A diferencia de la normativa anterior, que excluía las viviendas, ahora cualquier propiedad es apta para el alquiler vacacional siempre que lo permita la normativa.
Por ello, a veces se argumentaba que al no poder ser utilizadas cheat penalties vacacionales, no podían estar sujetas a la legislación turística y nunca fueron sancionadas (creemos que este entendimiento era incorrecto ya que lo determinante era la actividad, no el tipo), pero esta inclusión expresa elimina cualquier duda que pudiera existir. Por ello, ahora también se pueden alquilar pisos en edificios plurifamiliares si cumplen los requisitos establecidos en la Ley, que, como veremos a continuación, se han endurecido.
¿ Dónde debe estar ubicado el inmueble?
Aunque en la actualidad se puede utilizar cualquier tipo de inmueble para el alquiler vacacional, debe estar situado en una “zona adecuada” de acuerdo disadvantage un strategy urbanístico que debe elaborarse.
Este concepto de “zonas aptas” se desarrollará a través del Strategy de Intervención en Zonas Turísticas (PIAT) y del Plan de Zonas Insulares (PTI), que establecerán los criterios para definir las “zonas aptas”, y que luego deberán trasladar los municipios a sus respectivos planes de ordenación del territorio a través de modificaciones de planes no estructurales.
Se creó el concepto de “zonas aptas”, que utilizarían el Cabildo y los Ayuntamientos para decidir dónde podían desarrollarse las actividades de alquiler vacacional y dónde no.
Además, el Cabildo, en el marco de sus competencias, puede determinar no sólo las zonas adecuadas sino también los tipos, de modo que un determinado tipo de alquiler puede estar permitido en una zona y no en otra.
Para ello, la Ley establece un periodo de un año desde su entrada en vigor (1 de agosto de 2017) durante el cual no se podrán presentar nuevas solicitudes de licencias, lo que en la práctica supone una moratoria de un año durante el cual habrá un periodo de “espera”.
Se trata, por tanto, de uno de los mayores pesares; supone la aprobación de una ley indeterminada, ya que aún no están claros los criterios para determinar el área relevante y, mientras tanto, se paraliza el inicio de cualquier posible nueva actividad.
Existe un límite en el número de emplazamientos turísticos en cada isla y, una vez alcanzado este límite, aunque se cumplan los demás requisitos, no se pueden conceder nuevas licencias si no se cubren los emplazamientos que deben quedar libres.
El número de atracciones turísticas en cada isla también se especificará en los airplanes.fijar un límite máximo de plazas para cada isla (en Mallorca 435 707 plazas (294 163 en hoteles, 92 931 en viviendas vacacionales y 5 964 en viviendas vacacionales previstas), lo que supone 42 649 plazas). Por tanto, para iniciar esta actividad, y como ocurre en el caso de algunas empresas hoteleras, habrá que “comprar” las camas a alguna empresa que esté liberada o acudir al bolsillo de los municipios turísticos gestionados por la respectiva Conselleria.
¿ Qué requisitos debe cumplir el inmueble?
Además de los requisitos anteriores, se han incluido en la ley otros requisitos para poder utilizar la propiedad para el alquiler vacacional: Requisitos de la ciudad: tener un certificado de ocupación válido y apropiado.
No deben estar ubicados en terrenos protegidos (barrage que se especifique lo contrario en el PIAT o PTI aplicable).
No debe haber sanciones severas para las violaciones graves o muy graves de la zonificación. No se puede utilizar para alquileres vacacionales después de las sanciones hasta que se restablezca la realidad cambiada.
Debe tener al menos 5 años de experiencia en DON, permiso de trabajo inicial o certificado metropolitan.
Requisitos de eficiencia energética: deben cumplir, en basic, determinados requisitos de eficiencia energética que se establecerán por ordenanza. A falta de normativa, las clasificaciones mínimas son las siguientes: clasificación F para los edificios anteriores al 31 de diciembre de 2007.
Clasificación D, para edificios posteriores al 1.1.2008.
Inspección del consumo de agua y de los contadores individuales.
Requisitos para las propiedades en régimen de propiedad straight En cualquier caso, el permiso será temporal y caducará inevitablemente cada 5 años (o durante el periodo que figure out el PIAT/PTI correspondiente)
El arrendamiento vacacional debe estar autorizado por los estatutos. En caso contrario, es necesario un acuerdo de cuotas y cabezas para prácticarlo.Autorización authorized: el alquiler vacacional debe estar expresamente autorizado por la ley.
Si no está permitida pero no está prohibida, debe ser aprobada por la mayoría simple del contingente y de los dirigentes para aplicarla.
Si se prohíbe explícitamente, es necesario modificar los estatutos. La ley lo considera expresamente prohibido si los estatutos establecen que está prohibido utilizar la propiedad para penalties distintos de los residenciales.
No se permite en ningún caso el alquiler turístico en viviendas que hayan estado o sigan estando sujetas a protección pública o a precio fijo.
¿ Puedo alquilar mi casa si vivo en ella?
Uno de los nuevos elementos de la ley es la creación de un régimen de “alquiler de vivienda principal”, que sigue las recomendaciones de la UE de 2016 (ver este blog post). En estos casos, se permite la comercialización de viviendas turísticas en la residencia principal, siempre que se cumplan los requisitos anteriores, con la excepción de que sólo se puede alquilar por un máximo de 60 días al año y que se permite la convivencia disadvantage los propietarios, siempre que se haga constar en el anuncio. Este alquiler en la vivienda main sólo puede obtener un permiso temporal, que debe renovarse cada cinco años, siempre que se sigan cumpliendo todos los requisitos. Se permite una verdadera economía cooperativa: la posibilidad de alquilar la casa major hasta 60 días al año e incluso compartir la casa con inquilinos.
¿ Y las sanciones?
El régimen sancionador ha variado poco, salvo que se ha incrementado la sanción mínima para quienes ejerzan el arrendamiento vacacional disobedience la correspondiente DRIAT o disadvantage una DRIAT presentada transgression cumplir los requisitos, que de 4.001 euros pasa a tener una sanción de entre 20.001 y 40.000 euros. La sanción mínima para quienes actúen wrong licencia se ha incrementado y ahora se enfrentan a una multa de al menos 20.001 euros.
Por otro lado, ahora que se ha aclarado el concepto de canal de comercialización para el turismo en relación drawback plataformas como AirBnb, HomeAway o Rentalia, incluido Facebook, la publicidad de estos negocios se considerará una infracción muy tomb, sancionada disadvantage una multa de entre 40.001 y 400.000 euros. Si tiene alguna duda sobre cómo puede afectarle esta nueva normativa, no individual en ponerse en contacto disadvantage nosotros.
